Liczba projektów gotowych dostępnych na rynku jest ogromna. Mimo to bardzo trudno jest znaleźć taki projekt, który przedstawiałby dokładnie to, czego oczekujemy od naszego domu. Każdy bowiem ma swoje unikalne wymagania i preferencje, a dodatkowymi ograniczeniami mogą być wymiary działki budowlanej czy też po prostu rygorystyczne warunki zabudowy. Czy w związku z tym jesteśmy skazani na drogi projekt indywidualny? A może wystarczy dokonać kilku drobnych zmian w projekcie gotowym? Na początek odpowiedzmy sobie na pytanie, jakie zmiany w ogóle wchodzą w grę?
Zatwierdzony projekt architektoniczno-budowlany oraz projekt zagospodarowania działki może zostać zmieniony i jest to standardowa procedura w przypadku większości przedsięwzięć budowlanych. Musimy jednak zdawać sobie sprawę z tego, jakie wymagania i ograniczenia nakłada na nas w tym zakresie Prawo Budowlane. Przede wszystkim projektant lub projektant adaptujący powinni podjąć się klasyfikacji planowanych zmian, dzieląc je na te istotne oraz nieistotne zgodnie z przepisami. Wprowadzenie zmian istotnych zawsze nakłada na nas konieczność przygotowania projektu zamiennego. Z kolei zmiany nieistotne mogą zostać odnotowane jedynie w dzienniku budowy, bez dalszych konsekwencji.
Podział zmian w zatwierdzonym projekcie w świetle Prawa Budowlanego
Zdecydowanie najłatwiej będzie nam wprowadzić te zmiany, które zgodnie z przepisami Prawa Budowlanego są definiowane jako nieistotne. Są to generalnie takie modyfikacje, które nie wpływają na konstrukcję budynku oraz jego funkcjonalność. Odpowiedzialność za właściwą ocenę, z jaką zmianą mamy do czynienia spada na projektanta. Jeżeli uzna on np. w procesie adaptacji projektu, że dana zmiana jest nieistotna, to obędzie się bez ponownego ubiegania się o pozwolenie na budowę lub zgłoszenia na podstawie projektu zamiennego.
Prawo Budowlane w art. 36a precyzyjnie określa, jakie zmiany należy uznać za istotne odstępstwa od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działku lub terenu lub projektu architektoniczno-budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę. Wśród najważniejszych z wymienionych odstępstw istotnych należy wymienić:
Prawo Budowlane wyodrębniło zmiany w projekcie technicznym
Podział na odstępstwa istotne i nieistotne nie dotyczy projektu technicznego. Wszelkie ingerencje w konstrukcję budynku względem zatwierdzonego projektu technicznego zgodnie z art. 36b Prawa Budowlanego wymagają dokonania zmian w tymże projekcie przez projektanta oraz sprawdzenie tych zmian przez projektanta sprawdzającego, jeżeli to sprawdzenie jest wymagane. Oznacza to, że każda zmiana ściany nośnej, powiększenie otworów okiennych lub drzwiowych, czy też zmiana wysokości ścianki kolankowej lub typu stropu każdorazowo wymaga wprowadzenia zmian w projekcie technicznym.
Jest to bardzo ważny zapis prawny, ponieważ niezwykle często podczas adaptacji projektu dokonywana jest zmiana nadproży na prefabrykowane czy też zmiana rodzaju stropu z monolitycznego na gęstożebrowy lub prefabrykowany. Zgodnie z Prawem Budowlanym po takiej zmianie powinien pozostać ślad w projekcie technicznym – konstruktor winien wykonać stosowne obliczenia, niezbędne rysunki, a także detale konstrukcyjne. Artykuł 36b znacząco zwiększa bezpieczeństwo i sprawia, że nie wystarczy już trójstronne porozumienie kierownika budowy z wykonawcą i inwestorem, by zgodnie z prawem dokonać zmian konstrukcyjnych. Warto o tym pamiętać, kiedy mamy w planach tego typu odstępstwa – najlepszym rozwiązaniem jest dokonanie takich zmian w projekcie przez autora pierwotnej dokumentacji.
Kosztowne konsekwencje nieznajomości Prawa Budowlanego
Przestrzeganie przepisów w tym zakresie nie tylko sprawi, że budowa będzie przebiegać bezpiecznie. Unikniemy także poważnych konsekwencji związanych z samowolą budowlaną. Nadzór Budowlany może nałożyć na nas tzw. opłatę legalizacyjną, której wysokość jest uzależniona od skali samowoli budowlanej. Jeżeli jednak nie uda nam się udowodnić, że samowola budowlana może przejść przez procedurę legalizacji na podstawie projektu zamiennego, to konsekwencją będzie nakaz rozbiórki. Dotyczy to przede wszystkim tych przypadków, w których konstrukcja budynku została wykonana niewłaściwie lub naruszyliśmy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Naturalnie samowola budowlana po jej stwierdzeniu nie będzie mogła być użytkowana. Z kolei osoby odpowiedzialne za nią mogą także odpowiadać karnie, a kierownik budowy lub projektant uczestniczący w procederze mogą stracić uprawnienia budowlane.
Profesjonalna adaptacja projektu uchroni przed problemami
Najlepszym sposobem na uniknięcie niepotrzebnych problemów jest przejście przez proces adaptacji projektu z pomocą projektantów. Chodzenie na skróty i wymaganie od kierownika budowy, by wszystkie zmiany potraktował jako nieistotne wbrew Prawu Budowlanemu to proszenie się o problemy. Koszt wprowadzenia zmian w projekcie technicznym oraz prostych zmian nieistotnych oczywiście zależy od skali planowanych modyfikacji, jednak nie powinniśmy się nawet zastanawiać nad innym rozwiązaniem. Działanie w tym zakresie na własną rękę może nie tylko skończyć się interwencją Nadzoru Budowlanego, ale także usterkami lub nawet katastrofą budowlaną. Szczególnie istotne jest zatwierdzenie zmian w projekcie technicznym przez konstruktora – to on odpowiada za to, by nasz dom bezpiecznie pełnił swoją funkcję. Tymczasem jego wynagrodzenie będzie stanowiło promil kosztów poniesionych przy budowie domu. To naprawdę niewygórowana cena za bezpieczeństwo i święty spokój.
Inni przeczytali również:
